与2007年的意气风发相比，在宏观经济衰退、众多企业营运不佳的情况下，买卖行情供求双双萎缩，租金下降、空置上扬。总之，2008年的上海写字楼市场显得秋风瑟瑟。
市场篇
甲级写字楼
2008年1-11月，上海新增出售甲级写字楼物业共6例，总面积为20.71万平米，其中四川北路商圈表现抢眼，于9月间上市2例大型可售甲级写字楼物业，中信广场与嘉杰国际广场为市场提供了11.95万平米的供应量。同期去化则为13.26万平米，当期供求比为1.7：1。月度去化量为1.2万平米，可售量区间为28-40万平米。由于2008年写字楼的新增主要于6月份起以后集中上市，则上半年主要去化尾盘，成交偏零散。中融碧玉蓝天大厦1-11月虽仅成交5笔，不过面积均较大，共去化了0.99万平米，且整体均价达到了6.59万/平米，另外花木板块的证大五道口大厦成交了92套，总面积为2.10万平米。黄浦区人民广场板块的亚洲大厦、海怡大厦分别售出0.21万平米（29套）、0.68万平米（78套）。至下半年，去化劲增，9月上市的中信广场10月去化2整层，面积达3.05万平米；而上海国际客运中心11月上市的3幢物业也在2周内被迅速整购。而浦东的高宝金融大厦10层写字楼虽然目前尚未被售出，但据悉可能将被东亚银行整体收购。
从成交价格看，主要在3—4万/平米之间震荡。而3月、8月价格分别攀至5.8万/平米及5.0万/平米，均由于当月中融碧玉蓝天大厦以6 -7万/平米的价格成交了较大面积物业。10月中信广场以5万元/平米的价格成交了3.1万平米，也将当月均价拉升至4.9万/平米。
从租赁市场看，2008年租金曲线呈现先扬后抑的态势，前两季度均为平滑上涨，至08年7月起，金融风暴的影响力与日倍增，相对应的，面对租户因预算收紧或减少面积、或干脆退租，甲级写字楼租金无奈调低，11月租金为9.56元/平米.天。与7月点的10.67元/平米.天相比，下降了10.4个百分点。反映至空置率指标，08年打破了自06年以来的温和下滑趋势，季度初始延续了07年的乐观走势，空置率尚小幅下滑，自华旭国际大厦、时代金融中心、越洋广场投入使用，虽然市场反应预租情况良好，甲级写字楼依然清高的挑剔租户。但是空置率之后的一路爬高则渐渐清晰的反应了形势已经发生逆转，自11月底，空置率已经达到10.7%，与年初的7.2%相比，上涨了3.5个百分点。
乙级写字楼
2008年1-11月，乙级写字楼共推出 128万平米。其中前三甲为嘉定的上海西郊商务区、普陀的长风地区2号地块工程、普陀的公寓式办公楼，分别推出7.32、6.75、6.4万平米。可见如浦东、黄浦、静安、长宁、闸北等传统区域供应略显疲软，1-11月共推出16.41万平米的乙级写字楼供应量，且当中还有位于浦东川沙板块的绿地东海岸国际广场占据了2.9万平米的供应量。虹口、杨浦、普陀等新兴商务区集中区08年集中发力，供应量达65.29万平米，占总供应量的53%。另外，如嘉定、松江、闵行等也推出众多项目，给市场带来42.77万平米的供应量。可见乙级可售写字楼趋同甲级写字楼，在传统区域的推出项目逐渐稀缺，而转移至新兴区域及偏远区域。
同期上海乙级写字楼共销售120.26万平米，月度去化量为1.2万平米。当期总体供求比例为1.2：1，即使相比07年164.97万平米的乙级写字楼成交量萎缩了44.71万平米，在目前萧条的房市上仍属乐观。销售面积超过1万平米的乙级写字楼项目有32例。其中普陀区的长风地区2号地块综合了传统、总部型等多种形态写字楼，2万元/平米的均价，前景看好的规划，使得其占据了成交榜首，截至11月，全年去化5.71万平米（367套）的写字楼。同区域长寿板块的长寿苑锦海大厦、中环现代大厦分别售出3.98、3.52万平米。另外宝山的国际钢铁服务中心、浦东的禹洲金桥国际大厦等均由于各自或结合区域产业、或商务公寓的概念，取得不俗的销售业绩。
从销售价格来看，2008年1-11月，上海乙级写字楼销售价格走势较平稳，月度价格在1.3-1.6万元/平米之间浮动。其中7月成交价格以1.29万元/平米探底，主要由于当月郊区物业成交业绩飘红，松江的松云水苑、嘉定的西郊现代服务园、宝山的上海国际钢铁服务业中心均以0.7万平米左右的价格共成交了近2万平米的物业，拉低了当月的成交均价。6月、9月整体成交均价显著上扬，均达到1.61万元/平米，则受益于该月份普陀的长风地区2号项目以2.2万元/平米均价取得不俗的销量。传统CBD区域之乙级项目价格主要集中于2-3万元/平米之间，如黄浦区的淮海源商务大厦位于淮海东路端，成交均价为2.93万元/平米，新兴区域如杨浦、虹口、普陀等区域项目则集中于1.5-2万元/平米之间。例如杨浦的创智天地坊（2.12万元/平米）、虹口的爱家国际大厦（1.90万元/平米）等，另外宝山、嘉定等区域则一般为1.5万元/平米之下。
特征篇
盘点之下，不可否认，一直处于行情大好之势下的写字楼市场在这波危机中“受伤”了，不过综合种种特征，我们依然认为，这是一个风险与机遇并存的关键时期。
特征一：物业集中面市 租赁压力加大
2008年，越洋广场、时代金融中心、华旭国际广场等80余万平米物业陆续投放市场。特别是上海高楼环球金融中心的8月底的面世。为市场一次性带来23万平米的供应量。对于之前一直供不应求的上海甲级写字楼租赁市场，此番充足的高端物业的上市原属于雪中送炭的利好之举，而07年良好的预租率也昭示了市场旺盛的需求。不过自08年起，金融海啸的巨浪之下，众多企业为其所累，多小心翼翼贯彻明哲保身的保守政策。原被寄以厚望的跨国公司特别是07年底被开放的银行业等金融机构扩张需求受到本轮经济危机拖累而计划受阻。
则2008年的甲级写字楼空置率打破了一直以来的温和下滑趋势，季度空置率的小幅下滑使得甲级写字楼依然清高的挑剔租户。但是空置率之后的一路爬高则渐渐清晰的反应了形势已经发生逆转，环球金融中心也爆出了高盛证券原欲入驻却止步于金融危机的消息。租金曲线的走势相对于空置率的敏感对于市场略微滞钝，全年呈现先扬后抑的态势，显示出业主方对市场由被动承受转为主动适应。
特征二：经济环境严峻 外商投资冷却
与2007年频繁的写字楼投资换手相比，08年外资写字楼收购案例屈指可数。包括5月间李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”以44.38亿元人民币将其位于上海长乐路的“世纪商贸广场”出售给美国投资基金“亚太置地”旗下公司“Hawkwind Investments Limited”。另外一桩长寿商业广场（包括商业裙房与部分办公综合楼）收购案，自6月传闻起，最终于10月间尘埃落定，黑石以低于原拟价1亿元左右的5.367亿元人民币获得这一项目公司95%的股权。而原盛传的大型商业广场——仲盛商业广场收购案最终被黑石辟谣为子虚乌有。
特征三：利好政策出台 未来走势看好
区别于06、07年对外商投资房地产的严格限制，08年政府与7月下达了下放外商投资房产业审批权的政策。而且商务部近日可能出台一份旨在加快外商投资房地产备案速度的意见。对于一向备受外资青睐的写字楼物业无疑属振奋之举。8月间，保险法修订草案规定保险资金可投资于不动产，千亿资金的入市对于写字楼物业也意味着较大的机遇。
11月1日，上海出台14条房地产政策，虽然主要针对住宅市场而量身定制。不过紧接之后上海又出台八项措施，其中包括重点推进商办楼宇等利好政策，即写字楼建设也为上海扩大内需举措之一。
展 望 篇
2009年，上海写字楼市场新增出售面积预计基本与08年持平，供应外延趋势更加明显。
2009年，上海甲级写字楼的空置率将继续上升，而为了保持一定的入住率，其租金水平将继续小幅缓降，乙级写字楼的租金水平将保持平稳发展，但竞争将更加激烈。部分“质优价廉”项目将可能受到一些原定为甲级写字楼企业青睐。
2009年，国家刺激经济力度加大，上海亦将写字楼发展作为刺激内需的有效手段。不排除一些外资及有实力内资企业抄底有增值潜力物业。上海可能出台新政，包括企业总部大楼用地可按工业地块招拍挂方式出让以及增加相应的写字楼供应量，意味着现有写字楼将面对市场较大的考验。